Liquidation seulement de loin – immobilier – économie

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Le projet du Sénat berlinois d’introduire un Mietendeckel dans la population berlinoise, composée de plus de 80% de locataires, afin de trouver un soutien exceptionnellement large, si l’on en croit les entretiens: Pour les locataires, il semble avantageux que les loyers des cinq prochaines Les années peuvent ne pas augmenter.

Les fournisseurs de logements, en revanche, estiment qu’une intervention aussi forte du gouvernement violerait les principes fondamentaux de notre société. Si les lois envisagées existent dans les tribunaux, on s’attendrait à un nouveau bouleversement de la propriété privée et de l’économie de marché – non seulement pour l’immobilier mais aussi pour les capitaux mobiles. Un tel changement de système aurait des conséquences importantes sur le futur succès économique de la république. Ils soulignent que de telles interventions dérangeraient les investisseurs potentiels et que l’offre globale d’appartements serait plus faible à long terme. Les locataires en bénéficieront sous la forme de loyers plus élevés, si le Mietendeckel est finalement abrogé. En outre, ils soulignent que les propriétaires auront moins d’incitations à l’entretien et aux réparations à l’avenir, car ils « se débarrasseront » de leur maison, même en mauvais état.

Les objections seront probablement largement controversées parmi les économistes. L’économiste suédois (et socialiste!) Assar Lindbeck a jusqu’à présent formulé les contrôles de location comme « la technique la plus efficace actuellement pour détruire une ville, à l’exception des bombes ».

Jusqu’à présent, la discussion a porté moins d’attention sur les autres effets indésirables: bien sûr, cela est agréable pour un jeune médecin, par exemple, si elle vit dans un appartement. Kollwitzplatz peut louer selon les termes de la convention de location précédente, vieille de 40 ans, après le déménagement des locataires précédents à la maison de retraite. Et bien sûr, une nouvelle entreprise sera heureuse si elle peut louer un appartement comparable à Bergmannkiez. Elle pourra même s’offrir un appartement de 160 mètres carrés pour un loyer de 5 euros par mètre carré, qui a souvent de tels baux anciens. À un « loyer du marché » de z. Par exemple, 12 euros vous auraient été octroyés avec un appartement de 80 mètres carrés – le cas échéant.

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L’augmentation de la demande liée à la couverture des loyers ne fera qu’aggraver la pénurie de logements à court terme, tout comme les loyers (avoirs) se sont maintenus au-dessus de l’indice des loyers. L’offre de logements à Berlin en 1991 était de 33,8 mètres carrés par habitant, contre 39,2 mètres carrés en 2018. Cette valeur est l’une des meilleures valeurs internationales pour les métropoles et le terme « rareté » est relativisé.

Mietendeckel aggrave la lutte pour le logement

La rareté est davantage une question de distribution: elle est particulièrement étroite pour ceux qui recherchent un logement et aussi parce que les loyers relativement bas pratiqués par la plupart des locataires existants contribuent à une offre de logements relativement généreuse.

Avec la couverture de loyer, la « demande excédentaire » augmente – le nombre de logements demandé par ceux qui ne sont pas servis sur le marché locatif berlinois pour des logements existants. Parce qu’ils ne travailleront pas ici, ils devront satisfaire leurs besoins en logement d’une autre manière: pour les moins nantis, il pourrait s’agir de logements sociaux, mais seulement dans la mesure où davantage sont construits à partir de ceux-ci. Ces dernières années, le nombre de Berlinois le logement social toutefois diminué parce que plus de logements sont tombés en ruine lors de la construction de nouveaux logements (voir Tagesspiegel du 22 juin 2019).

Pour les nantis, il pourrait s’agir d’une nouvelle construction de logements locatifs à financement libre. Outre le groupe de locataires existants, un deuxième groupe bénéficie de la garantie locative: les promoteurs et les propriétaires qui construisent de nouveaux appartements locatifs. Vous pouvez vous attendre à des loyers encore plus élevés, car la couverture locative ne devrait pas s’appliquer aux bâtiments neufs. Cependant, ce segment résidentiel était jusqu’à présent relativement petit et, étant donné l’incertitude fondamentale suscitée par les interventions prévues, l’ampleur de cette offre de logements supplémentaire reste incertaine.

Sinon, les mieux lotis peuvent essayer le marché des copropriétés. Ici aussi, les prix vont augmenter. L’offre supplémentaire pourrait augmenter ici, malgré la pénurie de terrains à bâtir et les capacités limitées du secteur de la construction: encore plus de détenteurs de portefeuille se partageront leurs logements et vendront les appartements « libérés » d’anciens contrats – ils ne s’attendent pas à louer à nouveau cinq euros par mètre carré.

L’interdiction de conversion ne crée aucun nouveau logement

Une augmentation du taux de propriété à Berlin pourrait certainement avoir des avantages. Des recherches internationales montrent que les biens immobiliers occupés par leurs propriétaires sont mieux entretenus. Les propriétaires occupants accumulent davantage de capital social; ils sont plus susceptibles d’être impliqués dans les affaires publiques, sociales et politiques. Vos enfants ont plus de chances d’obtenir leur diplôme, remarquez-vous, en tenant compte d’autres facteurs déterminants et d’un possible biais de sélection statistique en raison des caractéristiques socio-démographiques différentes des locataires et des propriétaires. La puissance de lecture et de calcul des enfants d’auto-utilisateurs est jusqu’à neuf pour cent plus élevée.

Néanmoins, les politiciens berlinois essaient d’empêcher de telles conversions de louer des appartements en copropriété. Cependant, les offices ne disposent que d’un avertissement dans le Milieuschutz- et zones de réaménagementPourquoi une impulsion politique est prévisible pour identifier plus de quartiers de Berlin comme une zone protégée. Cependant, cela devrait avoir des limites légales: au plus tard quand de grandes parties de Berlin sont des zones protégées, le concept a conduit à l’absurdité.

La conversion en copropriété ne crée pas de nouveaux logements. La pénurie de logements est même aggravée: en moyenne, la surface habitable par habitant dans les copropriétés est plus élevée que dans le logement locatif, ce qui est bien sûr aussi un exemple de revenu / patrimoine moyen plus élevé et de situations familiales différentes chez les propriétaires occupants. C’est principalement au détriment de ceux pour qui le logement social est hors de question – et qui ne peuvent ou ne veulent pas l’acheter – c’est-à-dire la grande masse de Berlinois.

Maintenant où avec cette demande excédentaire? Il reste l’hinterland, dans lequel les riches en paiements mobiles vont puiser, que ce soit en tant que locataire ou propriétaire. La migration vers les environs augmentera les prix des terrains et les loyers. Cela a déjà commencé, dans les groupes d’âge de plus de 30 ans, Berlin perd déjà dans les environs. Cela plaît aux propriétaires et aux développeurs locaux, mais les locataires y penseront différemment.

Les loyers à Bernau, Erkner et Fürstenwalde pourraient bientôt être plus élevés qu’à Berlin-Mitte. Cela existe déjà en partie, mais cette structure locative, qui contredit toutes les découvertes économiques spatiales séculaires, pourrait devenir une situation « standard ». L’avantage social pour les locataires berlinois existants se fait aux dépens des locataires berlinois!

De la tendance mentionnée que le plus faible sur un Berlin étendu Logement social sont fournis (devrait), et la classe moyenne mobile va dans les environs, suivez la façon dont la croissance et les implications fiscales: produit social, revenu moyen et recettes fiscales à Berlin seront relativement plus faibles. Il y a des augmentations correspondantes dans les environs.

Cet exemple montre que la direction de la causalité des salaires et des loyers devrait être réexaminée. Jusqu’à présent, il a été avancé qu’en raison des salaires relativement bas à Berlin, les loyers à Berlin devraient être bas. Inversement, la causalité devrait également avoir un effet: les faibles loyers de Berlin peuvent devenir un frein à la croissance car la classe moyenne mobile poussée dans les environs est. Un deuxième mécanisme est envisageable: tant que les loyers existants sont aussi bas, certaines personnes à Berlin sont moins incitées à rechercher des activités mieux rémunérées, voire plus pénibles, ni à élargir l’offre de travail proposée. Et à cause des faibles loyers, le secteur public ne subit aucune pression pour augmenter les salaires des infirmières, des éducateurs et des policiers de manière appropriée.

Un autre effet secondaire désagréable va bientôt apparaître: chaque fois que des interdictions restreignent les marchés libres, des marchés sombres se forment. Certains Berlinois se souviennent certainement encore du passé sur le marché du logement à Berlin. Dans les années soixante-dix et quatre-vingt, de nombreux locataires précédents ont réclamé un «fossé» épouvantable pour les intérieurs inutiles, et certains courtiers et administrateurs ont exigé de l’argent noir.